wersja polska / 
W dniu 4 grudnia 2014 r., na Politechnice Warszawskiej odbyło się seminarium organizowane przez Towarzystwo Naukowe Nieruchomości, Komitet Geodezji Polskiej Akademii Nauk, a w szczególności grupę tematyczną Gospodarka nieruchomościami i kataster, której przewodniczy prof. dr hab. Józef Czaja oraz Zakład Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Politechniki Warszawskiej, kierowany przez panią dr hab. inż. Katarzynę Sobolewską-Mikulską, prof. nzw. PW. Seminaria te wpisały się już na stałe, mamy nadzieję, w działalność Towarzystwa. Temat tegorocznego spotkania brzmiał „Ekonomiczne aspekty gospodarki nieruchomościami”.
W seminarium wzięli udział przedstawiciele różnych ośrodków akademickich w Polsce: Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie (UWM), Politechniki Warszawskiej (PW), Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie (AGH), Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach (UEK), Uniwersytetu Szczecińskiego (US), Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie (SGGW), Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu (UMK), Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu (UP), a także przedstawiciele mBanku, rzeczoznawcy majątkowi i inni. Zebranych, na Wydziale Geodezji i Kartografii PW, przywitała pani prof. dr hab. inż. Katarzyna Sobolewska-Mikulska. Wprowadzenie do dyskusji w ramach seminarium, stanowiły dwa referaty. Jako pierwsza wystąpiła pani dr inż. Małgorzata Renigier-Biłozor, reprezentująca Katedrę Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie. Tematem wystąpienia było: „Inżynieria podejmowania decyzji w gospodarce nieruchomościami - przykład: rating rynków nieruchomości”. Drugi referat, pt.: „Szacowanie nieruchomości a wyceny finansowe”, zaprezentował pan dr inż. Jan Konowalczuk, pracownik Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach.
Głównym celem badań prowadzonych przez dr inż. M. Renigier-Biłozor, których zakres przedstawiła podczas swojego wystąpienia, jest opracowanie koncepcji metodyki przygotowania ratingów rynków nieruchomości. W ramach opracowywanej metody, prelegentka podjęła próbę wskazania zakresu informacji i czynników w formie „niezbędnika ratingowego”, wpływających na podejmowanie decyzji na rynkach nieruchomości. W prezentacji został przedstawiony algorytm nadawania ratingów na przykładzie miast wojewódzkich, z wykorzystaniem metod ilościowych. Do analiz zostały wykorzystane metody oparte na teorii zbiorów przybliżonych oraz metody taksonomiczne. Procedura nadawania ratingów została opracowana w formie modułów, w celu zachowania otwartości metodologicznej oraz empirycznej. Celem opracowanego algorytmu, według autorki, jest dywersyfikacja rynków nieruchomości poprzez wskazanie określonej skali dla ocen ratingowych tych rynków. W badaniach wyodrębniono 10 podstawowych poziomów dzieląc je na 4 grupy ocen poziomu: inwestycyjnego, rozwojowego, stagnacyjnego i nierozwojowego (kryzysowego).
Przedstawione trzy główne cele opracowania ratingów, czyli: wprowadzenie jednolitego kryterium porównywalności rynków nieruchomości w przyjętej perspektywie odniesienia, pomoc w podejmowaniu racjonalnych (proceduralnie) decyzji na rynku nieruchomości, redukcja liczby zmiennych decyzyjnych w procesach decyzyjnych – są w dobie fluktuacji, elementami, które mogą stabilizować zachowania podmiotów uczestniczących w grze na rynku nieruchomości. W kolejnych okresach mogą one stać się narzędziami przewidywania czasu dekoniunktury rynkowej. Mogą też być traktowane jako narzędzie obiektywnej oceny stanu danego rynku nieruchomości. To główne tezy referatu pani doktor.
W drugim wystąpieniu, dr inż. Jan Konowalczuk zwrócił uwagę na potrzebę i przedstawił koncepcję rozdzielenia kwestii szacowania nieruchomości od wycen finansowych tego rodzaju aktywów. Na tle badań literatury zagranicznej, prelegent przedstawiał przyczyny, uzasadnienie oraz skutki pojawienia się na rozwiniętych rynkach nieruchomości, już ponad 40 lat temu, usług wyceny, obejmujących zastosowanie typowych narzędzi przeniesionych z teorii inwestycji i finansów: analizy użyteczności Bernoulliego, teorii arbitrażu, modelu wyceny aktywów kapitałowych (CAPM), teorii struktury kapitału, teorii opcji rzeczowych, teorii prawdopodobieństwa, teorii gier z obszaru optymalnego wyboru progu i strategii, optymalizacji metody Monte Carlo, badania efektu zakotwiczenia. Na tym tle, prelegent nawiązał do praktyki coraz szerszego wykorzystywania przez rzeczoznawców majątkowych w Polsce, typowych narzędzi statystycznych (np. analizy regresji), co wskazuje na pojawianie się wycen o charakterze finansowym. Istotne jest przy tym dualne rozumienie cen, które pełnią rolę jednostki pomiaru lub badanego parametru ekonomicznego. Autor referatu zwrócił uwagę na obszary odróżniające metody analiz statystycznych od metod porównawczych, które pozwalają na odzwierciadlanie decyzji inwestycyjnych. W tym kontekście wskazał, że szacowanie poprzez analizę optymalnego sposobu użytkowania, obejmuje badania zachowania ludzi na rynku nieruchomości, koncentrując się na wyjaśnianiu przyczyn zróżnicowania cen rynkowych, identyfikowanych poprzez cechy rynkowe, które z kolei odzwierciedlają preferencje kupujących, decydujące o możliwości zaspokojenia określonych potrzeb. Na tle definicji prawnej nieruchomości podobnej, wskazał na odmienność metod statystycznych, które bez wykorzystania analizy optymalnego sposobu użytkowania, identyfikują nieruchomości podobne jedynie przez pryzmat technicznych możliwości i formalnej poprawności „porównań” w kontekście przyjętego modelu analitycznego.
Na przykładzie została przedstawiona specyfika założeń szacowania nieruchomości, gdy identyfikacja i wybór nieruchomości podobnych uwzględniają inwestorski punkt widzenia i niezbędne jest wykorzystywanie zasady obojętności, dotyczącej zaspokojenia potrzeby kupującego. W takim ujęciu każda z nieruchomości podobnych winna stanowić dla typowego kupującego obojętną alternatywę inwestycyjną, co dla nieruchomości inwestycyjnych oznacza podobny poziom efektywności.
Sformułowane wnioski wskazały na duże znaczenie i zróżnicowanie wycen finansowych skupionych w praktyce na obsłudze nieruchomości, których reprezentacje obecne są na rynku kapitałowym. Zwrócono uwagę na wpływ teorii inwestycji i finansów na szacowanie nieruchomości, wskazując na szczególne znaczenie koncepcji analizy optymalnego sposobu użytkowania z oceną warunków zawarcia transakcji przy korzyściach dla obu stron, które odnoszone są interpretacyjnie do cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Autor przedstawił pogląd, że w kontekście rozwoju wycen finansowych konieczne jest uporządkowanie praktyki wycen w Polsce, wraz ze zmianami prawa i standardów zawodowych. W jego ocenie powinno to pozwolić na traktowanie wycen finansowych jako odrębnego obszaru działalności zawodowej rzeczoznawców. Nie należy jednak tych wycen tratować jako alternatywy dla prostych metod szacowania nieruchomości. Raczej, na przykład przy zidentyfikowaniu zalet metod analizy statystycznej, należy traktować je jako dobre narzędzia analizy rynku, które wspierają szacowanie nieruchomości.
Po serii referatów została zainicjowana ożywiona dyskusja, w której głos zabrali m.in. dr hab. inż. Piotr Parzych, prof. nzw. AGH, dr Sebastian Gnat (US), dr inż. Olgierd Kempa (UP we Wrocławiu), dr inż. Mirosław Bełej (UWM w Olsztynie), dr hab. Iwona Foryś, prof. nzw. US, dr inż. Tomasz Klusek (SGGW w Warszawie), mgr Robert Nowak (mBank), mgr inż. Ewelina Wójciak (AGH w Krakowie), dr inż. Małgorzata Krajewska (UMK w Toruniu), dr Anna Beer-Zwolińska (rzeczoznawca majątkowy) oraz sami prelegenci.
Po zakończeniu seminarium odbyło się spotkanie Zarządu Głównego Towarzystwa Naukowego Nieruchomości oraz Rady Naukowej TNN. Było ono poświęcone omówieniu organizacji XXIII Konferencji Naukowej TNN w roku 2015 oraz procedur związanych z wydawaniem czasopisma REAL ESTATE MANAGEMENT AND VALUATION, jak również MONOGRAFII TOWARZYSTWA NAUKOWEGO NIERUCHOMOŚCI.
Całość prowadziły pani prof. dr hab. inż. Sabina Źróbek (UWM) oraz pani dr hab. inż. Anna Barańska (AGH), prezes i wiceprezes Towarzystwa Naukowego Nieruchomości.
dr hab. inż. Anna Barańska
Wiceprezes Towarzystwa Naukowego Nieruchomości