Nieruchomości podobnych i rynków sąsiednich

W dniu 11 grudnia 2006 roku odbyło się Seminarium Naukowe Towarzystwa Naukowego Nieruchomości poświęcone problematyce „Nieruchomości podobnych i rynków sąsiednich”. Seminarium odbyło się w Warszawie w gmachu głównym Politechniki Warszawskiej. Uczestników Seminarium gościł prof. dr hab. inż. Wojciech Wilkowski Dyrektor Instytutu Geodezji Gospodarczej na Wydziale Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej. W seminarium uczestniczyli pracownicy naukowi wyższych uczelni, min. z: Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, Uniwersytetu Łódzkiego, Politechniki Warszawskiej, Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Uniwersytetu Szczecińskiego, Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, Politechniki Łódzkiej. Swoją obecnością seminarium zaszczyciła również Pani dr hab. inż. Krystyna Czarnecka - Dziekan Wydziału Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej.

Seminarium prowadziła Pani prof. dr hab. inż. Sabina Źróbek, prof. zw. Prezes Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. 

Wprowadzenia do dyskusji dokonali dr inż. Radosław Cellmer, który przedstawił zagadnienie „Rynków podobnych i sąsiednich” oraz dr inż. Jan Kuryj, który referował zagadnienie „Nieruchomości podobnych”.

W pierwszym referacie dr inż. Radosław Cellmer przedstawił koncepcję metodyki określania podobieństwa lokalnych rynków nieruchomości. Autor zawarł w nim próbę wskazania kryteriów podobieństwa rynków, a także metod oceny tego podobieństwa.

Spośród wielu sposobów, które mogą być pomocne w trakcie określania podobieństw rynków lokalnych, zaprezentowano trzy metody oceny, które mogą w sposób miarodajny wskazać, które z analizowanych rynków wykazują się zbliżoną charakterystyką: nieparametryczne testy statystyczne, analizę czynnikową oraz analizę miar bliskości i odległości.

Zaprezentowane wyniki oceny podobieństwa wybranych rynków lokalnych w ramach pierwszego sposobu, opracowane zostały na podstawie testu Kendalla (współczynnika zgodności W – Kendalla), oraz testu Friedmana (nieparametryczna analiza wariancji). Drugi sposób oceny podobieństwa lokalnych rynków nieruchomości to analiza czynnikowa rozumiana jako zespół metod i procedur statystycznych pozwalających na sprowadzenie dużej liczby badanych zmiennych do znacznie mniejszej liczby wzajemnie niezależnych czynników lub składowych głównych. Trzeci sposób oceny podobieństwa rynków lokalnych opierał się na zastosowaniu miar bliskości i miar odległości. Mała odległość w analizowane przestrzeni oznacza jednocześnie duże podobieństwo cech diagnostycznych analizowanych rynków.

Przedstawione wyniki mogą mieć znaczenie nie tylko teoretyczne, ale również mogą być przydatne w sytuacji, w której wybór rynków podobnych może stanowić kluczową kwestię np. w trakcie określania wartości rynkowej na rynkach, gdzie występuje zbyt mała liczba transakcji, aby określić właściwy poziom wartości rynkowej nieruchomości.

W drugim referacie nt. „Zagadnienie podobieństwa nieruchomości w wycenie” dr inż. Jan Kuryj przedstawił próbę zdefiniowania nieruchomości podobnych, sposób określenia kryteriów porównywalności tych nieruchomości, a także metody pozwalające na określenie stopnia podobieństwa nieruchomości.

Termin „nieruchomości podobne” ściśle wiąże się z wyceną nieruchomości. Powstaje pytanie czy wprowadzenie i ustawowe zdefiniowanie nieruchomości podobnej pomaga przeprowadzić wycenę, czy też stanowi utrudnienie w jej przeprowadzeniu. Aby udzielić na nie odpowiedzi należy po pierwsze określić kryteria, które przemawiają za ewentualnym podobieństwem nieruchomości i po wtóre ustalić, w jaki sposób można pomierzyć stopień podobieństwa nieruchomości.

Na podstawie charakterystyki wskazanych w przepisach prawnych cech nieruchomości zaproponowano metodę analizy korelacji i regresji krokowej do zbadania i wyboru kryteriów porównywalności podobieństwa nieruchomości wraz z ustaleniem stopnia ich wpływu na wartość.

Do opisu kryteriów porównywalności nieruchomości zaproponowano metodę modelowania w ujęciu statycznym. Praktyczne zastosowanie omówionych metod doboru i opisu kryteriów porównywalności nieruchomości podobnych poparto w wystąpieniu wynikami badań przeprowadzonych na obszarze miasta Olsztyn.

Do określenia i pomiaru stopnia podobieństwa nieruchomości przyjęto założenie, że dwa obiekty są tym bardziej podobne, im mniej różnią się co do wartości zmiennych (atrybutów). Spośród wielu sposobów, które mogą być pomocne w trakcie określania podobieństwa nieruchomości, zaprezentowano dwie metody: analizę miar bliskości i odległości oraz nieparametryczne testy statystyczne - współczynnik korelacji rang Spearmana.

W konkluzji swojego wystąpienia autor wskazał, że nieruchomości podobne powinny być opisane jednorodnymi kryteriami w zakresie: rodzaju nieruchomości, sposobu wykorzystania, prawa będącego przedmiotem transakcji, warunków finansowania transakcji i  formy sprzedaży. Przedstawione metody pomiaru podobieństwa nie wyczerpują wszystkich narzędzi analizy statystycznej, ale mogą w sposób porosty, jak w przypadku zastosowania miar odległości, ustalić stopień podobieństwa nieruchomości opisanych  cechami mierzonymi na skalach porządkowych, czy w formie rang.

W części drugiej seminarium odbyła się ożywiona dyskusja nad koncepcjami zaprezentowanymi przez obu prelegentów. Głos zabrali min.: prof. Ryszard Źróbek, prof. Sabina Źróbek z Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, prof. Zdzisław Adamczewski z Politechniki Warszawskiej, prof. Ewa Kucharska-Stasiak Uniwersytetu Łódzkiego, prof. Antoni Sobczak z Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, dr inż. Jan Kuryj, dr inż. Radosław Wiśniewski z Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, dr Sebastian Kokot z Uniwersytetu Szczecińskiego, dr inż. Anna Barańska, dr inż. Piotr Ligas, dr inż. Marek Kulczyki z Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, dr inż. Tadeusz Kośka
z Politechniki Łódzkiej.

W dyskusji podkreślono ważność podjętej tematyki. Zwrócono jednocześnie uwagę na konieczność właściwego merytorycznie uzasadnionego doboru zmiennych podlegających badaniu. Wskazano, że przy ocenie podobieństwa istotne są nie tylko statyczne wskaźniki charakteryzujące popyt i podaż, ale również dynamika ich zmian oraz prognozy oparte o tzw. klimat gospodarczy – sprzyjający inwestowaniu. Stwierdzono również, że przy określaniu podobieństwa nieruchomości należy uwzględniać nie tylko cechy fizyczne nieruchomości, ale również cechy ekonomiczne i warunki zawarcia transakcji. Zasygnalizowano, że z uwagi na specyfiką rynku nieruchomości metody statystyczne (np. analiza korelacji) nie zawsze dają satysfakcjonujące wyniki, a ich stosowanie powinno być jedynie uzupełnieniem wnikliwej analizy merytorycznej.

Problematyka analiz rynków nieruchomości będzie przedmiotem rozważań na najbliższej konferencji naukowej Towarzystwa Naukowego Nieruchomości w dniach 21-22 maja 2007 roku w Łodzi. Szczegółowe informacje dotyczące tego spotkania naukowego znajdują się na stronie internetowej Towarzystwa Naukowego Nieruchomości.

Radosław Cellmer, Jan Kuryj
Uniwersytet Warmińsko-Mazurski
w Olsztynie